マンション経営は意外にも一般個人投資家にとってリスクの低い身近な投資
投資信託、株式、FXなどなどの投資をする人が資産を増やし、最後に取り組むのが不動産投資と言われます。
資産家になってから漸く不動産に投資できるようになると思われがちですが、今日は、投資の中でも資産形成後の最後ではなく、途中くらいで不動産投資に入っていくことが出来る投資方法を世に広めるべく活動をしている渋谷区広尾に本社を構えるマンション経営＆投資の株式会社シーラのセミナーを、他の投資家の方と一緒に受けて来ましたので、その様子をレポートしてみたいと思います。
セミナーの講師は、マーケティング室室長の金城昌宏さんと、バークレイズ証券や外資系金融、日本の運用会社で機関投資家向けの商品開発に従事し現在はベンチャー企業のCFOとして活躍している中澤晴彦さんでした。
セミナーは、金城さんの投資家としての経歴や思いとマンション経営が何故良いのかという話から始めりました。
金城さんは、大学卒業後一部上場企業を経て自身で会社経営をし、また、仕事の傍ら株式やFXをはじめ様々な投資を行なって来た経歴の持ち主です。
株式やFXの投資方法は、短時間の取引から徐々に2、3カ月ポジションを保有するスイングトレードに切り替えて行ったそうです。
しかし、スイングトレードと言っても、ポジションを持っていると仕事中も夜ベットに入った時も気になってしまい、精神的に疲れ果てたそうです。また、FXの自動売買取引も手掛けたが2017年のトランプ大統領の就任前後の相場では、自身が使っていた様々なアルゴリズムがどれも通用せず大きな損失を出してしまったそうです。
金城さんは、勝った負けたを繰り返す投機からいつか抜けださなければという思いを強くして行ったそうで、投機ではなく本当の意味での投資とは何かを探す中、株式会社シーラの湯藤社長からのヘッドハンティングを受けた際、マンション投資の堅実性、確実性を知り、これぞ天職と考えてマンション投資の世界に入って行ったそうです。
更に金城さんの話は、投資の話に入って行きました。
金城室長
老後の生活費を試算すると、定年退職などで仕事を辞めた65歳以降生きる期間が25年、90歳までとして25年。夫婦二人の月の生活費が38万円ですので、年間456万円かかります。25年に及ぶと1億2千万円も必要となります。このことは経済産業省も発表しています。
平均的なサラリーマンの場合、貯蓄と退職金を合わせて凡そ6,800万円の資産が定年退職時にはあると言われますので、差額の5,000万円強を投資などで埋める必要があります。
しかし、これは現在の話であって、今後も同じ状況が続くとは考え難いです。というのは、どの会社でもそうでしょうが、昨今の働き方改革で残業代は確実に減っています。
その反面、社会保険料は、右肩上がりに増えています。これは、1労働者が支える高齢者の数がどんどん増えていて、現在、1人の高齢者を2.6人の労働者が支える計算となっている状況があるからですが、高齢化が益々進む日本において、30代40代の労働者や、移民として日本に入ってくる労働者は、自身の老後資金をいかに確保するかということが大きな社会問題になりつつあります。
では、サラリーマンとしての仕事以外に副業や投資を行なわざるを得ませんが、副業と言っても適切な収入が得られるスキルを持つ人は非常に稀ですから投資に向かう人が圧倒的に多いです。
ただ、ここで問題になることが投資で資産を増やすことが目的であるにもかかわらず必要以上のリスクをとってしまって、寧ろ資金を減少させてしまう事態が多数発生していることです。
例えば、利益を出せていない投資信託は日本の場合、実に47％も存在します。この話は、金融商品の開発を専門としていた中澤さんにバトンをタッチしたいと思います。
中澤氏
金城さんが言う利益を出せず資産が減ってしまった投資信託が47%もあるという背景には、金融機関に対する金融庁の指導の影響が大きいです。
実際に投資信託の運用を行なう運用会社は、日本株、米国株、欧州株、それらの国の国債、FX（為替）などに分散投資したいのですが、投資信託を組成する際に要求されるものに、ある特定の分野の産業を育成する大義名分のようなものがあれば金融庁はOKを出しやすいといった傾向があり、運用会社は自由闊達に運用する金融商品を切り替えることが難しい。言い換えると委縮した運用を強いられている状況があります。
このような委縮した運用から解放されれば、運用に成功する投資信託もっと増えると考えています。
金城室長
投資信託以外の投資について申しますと、株式、FX、最近では暗号通貨投資などが上げられます これらの投資で成功し資産を増やしている人の割合は、凡15%と言われています。
85%の人は負けているという状況がある訳です。
中澤氏
金融機関に勤めていた時、日本株の投資を専門に行うファンドマネージャーを中心としたチームが近くにいました。
彼らはすべての上場銘柄の中から一定数の投資先の銘柄を絞り込み、その各銘柄について、企業の歴史、業界の周辺の状況、世界経済が及ぼす影響、地政学的なリスクまで徹底的に調べ上げていました。個人投資家の方でも、株式投資が好きで好きで仕方ないという方は、ファンドマネージャーに近づくことはできるかもしれませんが、その結果が、成功者15%という数字に表れているのだと思います。
金城室長
私も会社経営をしていた時代に、株で800万円の損失を被ったことがありましたし、先程申し上げました通り、株式、FXなどの投資は本当に疲れて疲れてしょうがないという時に、マンション投資に出会いました。
マンション投資には、安定的、定期収入。インフレに強い。レバレッジが効く。会社に勤めながらできる。リスクを限りなくゼロにという5つの利点があります。
安定的、定期収入は、借主がちゃんと入居する人気の地域、駅至近、単身者向けの部屋などの条件を満たせば可能になります。賃貸マンションの空室率が下がらない有望な地域は東京、神奈川、福岡などと言われますが、今後は益々都市部に人口も集中しますし、外国からの移民の流入も都市部を中心に増加すると予想されます。
SYLAのマンションは、東京23区、横浜市に限定し、且つ、駅至近の選び抜いた土地を自ら開発しています。一般的な都心部の入居率は95%で、それでさえも十分に安定的な定期収入が見込めますが、SYLAのマンションでは、立地に加えデザイン性を高めることで99%を超える高い入居率を長年キープしていますので、更に安定した収入が見込めます。
デザイン、クオリティにこだわったSYLAマンションの物件
デザイン、機能性を高めた単身者向けの部屋
インフレに強いについては、1970年から現在までに全国平均の給与収入は3.3倍に上昇しています。ところが、東京都内のマンション価格の平均は、774万円から3,741万円へ実に4.8倍にもなっています。給与収入の上昇も超えており、如何にマンション投資が有望かはこのデータからもお分かりいただけると思います。
レバレッジが効くというのは、マンション投資の全額を自己資金だけで行なうのではなく、銀行借り入れも活用して行なうことで、低リスクのレバレッジを使った運用が可能となるものです。投資家の方のサラリーマンとしての信用に加えて、23区、横浜の立地の良いマンション物件自体が銀行にとって貸し倒れリスクが低い資産となるため、銀行からの借り入れを比較的容易に得ることが出来るのです。
会社に勤めながらできることは、私の経験でも株式、FXなどの投資は精神的に疲れ本業の仕事に及ぼす影響もかなりありました。マンション投資は一度実行すれば、後は、じっくり待つだけですから余裕を持つことが出来ますので、会社勤めの方に最適な投資とも言えると思います。
リスクを限りなくゼロに持って行ける一番の理由は、繰り返しになりますが、高い入居率を長年維持できる条件の物件であることです。
15%しか資産を増やせていない株式、FXなどの投資に比べて圧倒的にリスクは低く、ゼロと言っても過言ではないと思います。
実際に1件の単身者向けマンションに投資をした場合をシュミレーションしましょう。
35年間の支払い
物件価格2,500万円 銀行への支払利子500万円 計3,000万円
家賃収入
月額9万円 35年計3,780万円
利益
780万円 ＋ 物件を売却する利益（700万円？）
修繕費を考えても大きな利益がたった1件でも見込めます。
また、家賃収入から考慮すれば、35年を待たずに銀行借り入れ金を早期に返済することが可能ですので、物件を売却する利益はさらに大きい金額となる可能性があります。
このようなマンション投資の物件を、１戸でスタートし徐々に増やして行くことで、既に申し上げた老後不足する資金5,000万円強を安定的に埋めて行くことが可能になります。
さて、SYLAではマンション投資に加えて、中澤氏と共同で、日本株、米国株、欧州株、それらの国の国債、FX（為替）などに分散投資するファンド商品を投資家のみなさまにご提供するべく開発を進めています。
初期投資は100万円程と小さい金額ながら、複利で長期間運用することで利益を積み上げて行き、マンション投資にかかる最大35年の期間を、凡そ18年に短縮し、且つリターンは同一に近いものを狙うという設計です。
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セミナーでは、日本株、米国株、欧州株、それらの国の国債、FX（為替）の分散投資のポートフォリのシートが配られました。
各参加者が完成させた分散投資のシートについて、中澤氏がそれぞれの金融商品のリスクを加味した結果を解説し、適切なポートフォリオが理解できるというものでした。
筆者のポートフォリオは、米国株、米国債、日本債に各20%、日本株に10%、その他に少しづつ分散という以下のものでしたが、中澤氏の言うリスクを加味すると米国株式に35.9%、日本株式に18%と偏重しているという指摘をいただきました。
私が組んだポートフォリオが1か月後どの程度のリターンを生んでいるか、中澤氏の運用ポートフォリオのリターンはといった第2回目のセミナーがあるそうで、そのセミナーでは、参加者のポートフォリオの資金が増えていれば、増えた金額のアマゾンカードをプレゼントしてくれるという嬉しい企画も発表されました。
投資信託、株式、FXなどの投資の先にマンション投資もあるとは考えていましたが、自らの信用を活用した銀行というレバレッジを利かすことで意外にも一般個人投資家にとって身近な投資であること、東京23区、横浜といった好条件を揃え、しかも、日本と経済の将来を見据えれば、手堅い投資ではないかという実感があります。
SYLA のセミナーに参加して、マンション経営＆投資の現実を知ると共にファンドの分散投資も学んでみると、投資に関する知識の幅が広がると思いました。
Written by Hayakawa
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